|
●► Co to jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali danej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w każdym budynku, w którym ustanowiono odrębną własność, choć jednego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel pozostałych lokali.
Pozostałe lokale mogą być własnością wyodrębnioną, potwierdzoną aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej, albo mogą nie być wyodrębnione i stanowić własność dotychczasowego właściciela (sprzed ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu). Wspólnota mieszkaniowa składa się co najmniej z dwóch członków.
Powstanie wspólnoty mieszkaniowej jest niezależne od woli właścicieli lokali.
Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, pozywać i być pozywana, nie ma jednak osobowości prawnej, nazywana jest często „ułomną osobą prawną”.
●► Odrębna własność lokalu
Odrębna własność lokalu to ustanowienie nieruchomości lokalowej w formie aktu notarialnego potwierdzonego wpisem do księgi wieczystej.
Najczęściej mamy do czynienia z wyodrębnieniem własności lokalu w formie umowy, gdy np. gmina lub deweloper (dotychczasowy właściciel nieruchomości) sprzedaje lokal najemcy lub użytkownikowi albo dotychczasowi współwłaściciele nieruchomości zawierają umowę o wyodrębnieniu zajmowanych przez siebie lokali.
●► Współczynnik udziału w nieruchomości wspólnej
Nieruchomość składa się z wyodrębnionych lokali (stanowią one osobne nieruchomości lokalowe), z których każdy ma właściciela, z lokali niewyodrębnionych, ale stanowiących własność dotychczasowego właściciela (np. dewelopera, gminy) oraz z nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna stanowi współwłasność właścicieli lokali. Każdy z właścicieli lokali (członków wspólnoty) posiada określony udział w nieruchomości wspólnej.
Udział właściciela w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Własność lokalu nie może istnieć bez powiązania z udziałem w nieruchomości wspólnej, ani udział we współwłasności takiej nieruchomości – bez powiązania z odrębną własnością lokalu.
Oznacza to, że przeniesienie własności lokalu musi pociągną za sobą przeniesienie udziału w nieruchomości wspólnej, zaś rozporządzanie udziałami w nieruchomości wspólnej nie jest możliwe bez rozporządzenia prawem własności lokali. Wykluczone jest, więc np. zniesienie odrębnej własności lokali przez zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej.
Aby wyznaczyć udział poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej należy określić łączną powierzchnię użytkową nieruchomości.
Określenia wielkości powierzchni użytkowej stanowiącej podstawę wyznaczenia udziałów dokonuje pierwotny właściciel nieruchomości decydując przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu, które lokale i pomieszczenia będą stanowiły odrębną własność a które będą zaliczane do powierzchni wspólnej. Na tym etapie zostaje podjęta decyzja czy piwnice lub komórki tzw. pomieszczenia przynależne będą sprzedawane łącznie z lokalami i będą stanowiły odrębną własność czy też nie będą wliczone do powierzchni użytkowej i wtedy ich współwłaścicielami będą wszyscy członkowie wspólnoty.
Pomieszczenia przynależne nie muszą przylegać do lokalu, mogą znajdować się nawet poza budynkiem, ale w granicach gruntowych nieruchomości wspólnej. Mogą to być takie pomieszczenia jak np.: piwnica, strych, komórka, garaż. Ważne jest, że pomieszczenia te są użytkowane przez właściciela lokalu, do którego dane pomieszczenie przynależy.
Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej wyznacza się jako stosunek powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym do powierzchni użytkowej nieruchomości, a więc sumy powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi.
●► Co to jest nieruchomość wspólna?
Ustawa dość lakonicznie stwierdza, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Do wyłącznego użytku właścicieli lokali (każdego właściciela lokalu) służy przede wszystkim to, co stanowi ich własność i z czego tylko każdy z nich osobno może korzystać. Nieruchomością wspólną nie są, bowiem tylko te części i urządzenia, z których korzystają wszyscy właściciele lokali. Wystarczy, aby dwóch właścicieli, z których każdy posiada po jednym lokalu, korzystało z jakiegoś pomieszczenia lub urządzenia, aby zaliczyć je do nieruchomości wspólnej.
Nie ma wątpliwości, że do współwłasności zalicza się m.in. fundamenty, ściany nośne, dach, klatki schodowe, windy, strychy, pomieszczenia techniczne (węzeł cieplny, hydrofornia).
Wspólne są także instalacje w budynku, choć zakres tej współwłasności może budzić wątpliwości. Przyjmuje się, że instalacja grzewcza (łącznie z grzejnikami) stanowi współwłasność. Z ogrzewania danego lokalu korzystają, bowiem pośrednio także inni przez fakt sąsiadowania z nim.
Z innymi instalacjami sprawa nie jest już taka prosta. Czy tzw. „lokalówkę”, a więc np. przewody wodociągowe doprowadzające wodę do danego (tylko tego) lokalu od wspólnego pionu są współwłasnością? Rozstrzygnięcie tej kwestii jest ważne, bo wiąże się z kosztami remontu lub wymiany tej części instalacji. W praktyce niektórzy właściciele lokali w swoim lokalu dokonali rozmaitych przeróbek, w tym mogli np. znacznie wydłużyć przewody rozprowadzające wodę w łazience. Czy wymiana tych przewodów powinna obciążać wspólnotę mieszkaniową czy tylko tego właściciela? Ustawa nie rozstrzyga tak szczegółowych kwestii.
W większości wspólnot mieszkaniowych właściciele lokali ograniczają zakres współwłasności do absolutnego minimum i uznają, że instalacja rozprowadzająca wewnątrz lokalu stanowi własność odrębną.
●► Prawa właścicieli lokali
Podstawowym prawem właściciela lokalu jest prawo do korzystania z lokalu oraz rozporządzanie nim i to z wyłączeniem innych osób. Właściciel lokalu może w związku z tym swobodnie nim rozporządzać, zbyć, oddać w używanie, wynająć itp. Właściciel nie może jedynie korzystać z lokalu w sposób sprzeczny z jej społeczno – gospodarczym przeznaczeniem. Musi on powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich.
Właściciel lokalu ma prawo korzystać z nieruchomości wspólnej w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
●► Właściciel lokalu ma prawo do:
- Współkorzystania z nieruchomości wspólnej, zgodnie z jej przeznaczeniem,
- Współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną (jest to także obowiązkiem właściciela),
- Czerpania pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej, proporcjonalnie do posiadanego udziału, w części przekraczającej wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
- Określania sposobu zarządu w umowie,
- Wyboru Zarządu,
- Podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej przekraczających zakres zwykłego zarządu,
- Zaskarżenia uchwały właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub umową właścicieli albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy,
- Kontrolowania działalności Zarządu,
- Podejmowania decyzji w sprawie odwoływania i zawieszania w czynnościach całego Zarządu lub poszczególnych członków,
- Oceny pracy Zarządu i udzielania mu absolutorium z prowadzonej działalności,
- Udzielania Zarządowi zgody na podejmowanie czynności przekraczających zwykły zarząd,
- Zwrócenia się do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego,
- Zwoływania corocznego zebrania właścicieli lokali, jeśli Zarząd tego nie uczyni w pierwszym kwartale każdego roku,
- Wnioskowania (wraz z innymi właścicielami dysponującymi łącznie 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej) do Zarządu o zwołanie zebrania właścicieli lokali
●► Właściciel lokalu ma obowiązek:
- Współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną (jest to także jego prawem),
- Uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego udziału,
- Korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli,
- Uiszczać zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w formie opłat bieżących, płatnych z góry w terminie do 10 dnia każdego miesiąca,
- Utrzymywać swój lokal w należytym stanie,
- Ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu,
- Zezwalać (na żądanie Zarządu) na wstęp do lokalu w celu przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu dokonania modernizacji budynku,
- Przestrzegać porządku domowego,
- Współdziałać z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra,
- Odpowiadać za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej posiadanemu udziałowi
Zwróćmy uwagę, że art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali przyznaje właścicielom lokali prawo do pobierania pożytków płynących z nieruchomości proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów, to jednak nie dopuszcza całkowitej dowolności w ich dysponowaniu.
Pożytki te muszą być w pierwszej kolejności przeznaczone na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a dopiero w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w odpowiednich częściach.
Obowiązek zezwalania na wstęp do lokalu w określonych sytuacjach koresponduje z odpowiednimi zapisami w ustawie o ochronie praw lokatorów (…) mającej zastosowanie do stosunków najmu. Gdyby właściciel lokalu odmawiał takiego zezwolenia wspólnocie mieszkaniowej przysługuje roszczenie o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu.
Warto zwrócić uwagę na ust.3 art.12 dający właścicielom prawo do większego obciążenia kosztami utrzymania nieruchomości wspólnych lokali użytkowych. Należy jednak pamiętać, że zwiększone koszty muszą być uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali a ich wysokość musi korespondować z rzeczywistymi większymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można, zatem obciążać lokali użytkowych wyższymi opłatami, jeśli sposób użytkowania tych lokali nie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości w porównaniu z lokalami mieszkalnymi.
Przykładowo lokal użytkowy znajdujący się na piętrze, w którym znajduje się np. przychodnia zdrowia, do której przychodzi codziennie wielu klientów może ponosić wyższe opłaty związane ze sprzątaniem i utrzymaniem klatki schodowej i windy, bo sposób użytkowania tego lokalu wpływa na wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej niż w przypadku, gdyby lokal ten był użytkowany jako mieszkalny.
●► Koszty zarządu nieruchomością wspólną
Ustawa o własności lokali podaje w art.14 przykładowe składowe kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Są to w szczególności:
- Wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
- Opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
- Ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
- Wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
- Wynagrodzenie członków Zarządu lub zarządcy
Wyliczenia wydatków, które składają się na koszty zarządu nieruchomością wspólną nie jest wyczerpujące, ale przykładowe. Do kosztów zarządu należy zaliczyć wszystkie wydatki związane ze wspólną nieruchomością, także np. wynagrodzenia osób świadczących pracę na rzecz nieruchomości np. księgowej, radcy prawnego prowadzącego sprawę wspólnoty mieszkaniowej w sądzie, opłaty sądowe i inne.
●► Rozliczanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną
W uzasadnionych przypadkach, właściciele lokali użytkowych mogą uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w wyższym wymiarze niż wynika to z ich udziału w nieruchomości wspólnej. Przypomnijmy jednak, że taka sytuacja musi być uzasadniona sposobem użytkowania lokalu. W pozostałych przypadkach właściciele lokali pokrywają koszty utrzymania nieruchomości proporcjonalnie do posiadanych udziałów.
Kluczem podziału kosztów zarządu nieruchomością wspólną na poszczególnych właścicieli są współczynniki udziału. Źródłem wyznaczenia tych udziałów są powierzchnie użytkowe wyodrębnionych lokali (z pomieszczeniami przynależnymi lub też bez nich).
Wykażmy, zatem, posługując się omówionym już wcześniej przykładem, że obciążenie właścicieli lokali kosztami utrzymania wspólnej nieruchomości na podstawie prawidłowo wyznaczonych wielkości udziałów, zgodnych ze stanem faktycznym jest takie samo jak obciążenie wynikające z przeliczenia kosztów na 1m2 powierzchni lokalu.
●► Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną
Wszyscy właściciele lokali mają obowiązek uiszczać w terminie do 10 każdego miesiąca zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Wysokość zaliczki najczęściej wynika z przyjętego przez właścicieli planu gospodarczego, ale może wynikać też z odrębnej uchwały.
Ustalenie wysokości zaliczki jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i w związku z tym nie może jej wyznaczyć Zarząd lub zarządca, chyba, że zgodnie z art. 22 ust. 2 uchwała właścicieli lokali daje mu do tego upoważnienie.
●► Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej
DUŻE I MAŁE WSPÓLNOTY
Przepisy ustawy o własności lokali różnicujące zasady sprawowania zarządu nieruchomością wspólną wyróżniają dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:
- Wspólnoty małe – do 7 lokali w budynku
- Wspólnoty duże – ponad 7 lokali w budynku
Należy podkreślić, że chodzi o wszystkie lokale w budynku, zarówno stanowiące odrębną własność (wyodrębnione) jak i niewyodrębnione, stanowiące własność dotychczasowego właściciela, ale samodzielne, które potencjalnie mogłyby stać się przedmiotem odrębnej własności.
Do zarządu nieruchomością wspólną we wspólnotach małych mają zastosowanie odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego oraz przepisy kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
We wspólnotach dużych właściciele lokali mają obowiązek dokonania wyboru Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, którego funkcjonowanie określa ustawa o własności lokali.
We wszystkich wspólnotach (dużych i małych) właściciele lokali mają prawo w umowie zawartej w formie aktu notarialnego odmiennie niż reguluje to ustawa określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Ustawodawca uznaje w ten sposób, że naczelnym atrybutem własności jest możliwość podejmowania decyzji przez właścicieli o sposobie zarządzania wspólną własnością. Wola właścicieli lokali ma pierwszeństwo przed uregulowaniami ustawowymi.
Jeśli właściciele nie ustalili w umowie (akt notarialny) sposobu zarządu nieruchomością wspólną, mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Zawarcie takiej umowy jest, bowiem prawem a nie obowiązkiem wspólnoty.
10.2. FORMY ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ
|
WSPÓLNOTY MAŁE
|
WSPÓLNOTY DUŻE
|
|
ZARZĄD BEZPOŚREDNI
- wszyscy właściciele lokali bezpośrednio sprawują zarząd nieruchomością wspólną
|
ZARZĄD WSPÓLNOTY
– jedno lub kilkuosobowy.
Członkiem Zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna spośród właścicieli
lub spoza ich grona
|
|
ZARZĄD WSPÓLNOTY
- jedno lub kilkuosobowy
(spośród osób fizycznych)
|
|
Zarząd sprawowany przez osobę fizyczną lub prawną
na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego określającej sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną – art.18 ust. 1
|
|
Zarząd ustanowiony przez sąd
|
ZARZĄD BEZPOŚREDNI
W małych wspólnotach wszyscy właściciele sprawują bezpośredni zarząd, co oznacza, że właściciele podejmują decyzje związane z nieruchomością wspólną i sami je realizują.
Do podjęcia czynności zwykłego zarządu potrzeba zgody większości właścicieli liczonej udziałami, natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają jednomyślności. W razie braku takiej zgody, właściciele dysponujący większością udziałów mogą zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu.
Powszechnie przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Pozostałe czynności niemieszczące się w tych granicach należą do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną.
Ocena charakteru czynności nie może być jednak oderwana od konkretnego przypadku. Kodeks cywilny nie podaje zestawu czynności, które można by uznać za czynności przekraczające zarząd zwykły.
W praktyce np. podpisanie umowy na wywóz śmieci z nieruchomości jest czynnością zwykłego zarządu i jeśli umowę podpisze większość właścicieli (większość liczona udziałami) to umowa jest ważna. Jeśli wspólnota natomiast zechce przebudować strych i urządzić tam lokal mieszkalny to wszystkie umowy z tym związane i decyzje muszą być podpisane i podjęte przez wszystkich jednomyślnie.
Istnieje też kategoria spraw z zakresu czynności zachowawczych. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Za czynność zachowawczą może być uznana tylko taka czynność, która służy ochronie interesów wszystkich właścicieli, a nie tylko tego, który dokonuje czynności. Za taką czynność można uznać np. podjęcie działań w celu usunięcia awarii grożącej zniszczeniem budynku lub jego części.
Właściciele małej wspólnoty mogą zrezygnować z zarządu bezpośredniego i tak samo jak w dużych wspólnotach wybrać Zarząd jedno lub kilkuosobowy. W takiej sytuacji sprawowanie zarządu bezpośredniego przez właścicieli zostaje ograniczone.
ZARZĄD WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
Właściciele lokali w dużych wspólnotach są obowiązani wybrać zarząd wspólnoty – jedno lub wieloosobowy, składający się wyłącznie z osób fizycznych, wybranych spośród właścicieli lub spoza ich grona.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej:
1. Kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej
2. Reprezentuje wspólnotę mieszkaniową:
a) na zewnątrz
b) w stosunkach między właścicielami
3. Podejmuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu oraz zawiera umowy dotyczące tych czynności na podstawie uchwały właścicieli lokali zawierającej zgodę na dokonanie tych czynności oraz udzielającej odpowiedniego pełnomocnictwa
Kierowanie sprawami wspólnoty oznacza wykonywanie czynności zwykłego zarządu, które zarząd wykonuje samodzielnie.
Wybrany przez wspólnotę mieszkaniową Zarząd można uznać za rodzaj reprezentacji ustawowej. Zarząd jest, więc organem zarządzającym (wykonawczym) wspólnoty. Ogół właścicieli stanowi natomiast organ nadrzędny (kontrolno – stanowiący).
Zarząd jest zobowiązany:
- Prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów a także innych rozliczeń związanych z nieruchomością wspólną
- Sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej
- Przechowywać dokumentację techniczną
- Prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i ich udziałów
- Podjąć czynności zmierzające do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej i rozliczenia kosztów z tym związanych
- Dokonywać rozliczeń poprzez rachunek bankowy
- Składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności
- Zwoływać zebranie ogółu właścicieli, co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku
ZARZĄD USTANOWIONY NOTARIALNIE
Zarówno małe jak i duże wspólnoty, na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, mogą odmiennie niż reguluje to ustawa lub kodeks cywilny ustalić zasady zarządu nieruchomością wspólną. Jeśli taka jest wola właścicieli konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.
Jeśli w chwili podpisywania takiej umowy nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione, w chwili ich wyodrębnienia nabywcę lokalu obowiązują zasady zarządu nieruchomością wspólną ustalone wcześniej w takiej umowie.
Ustalenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może także nastąpić w umowie właścicieli ustanawiającej odrębną własność lokali lub w akcie wyodrębniania pierwszego lokalu przez dotychczasowego właściciela. Wymagana jest w każdym przypadku forma aktu notarialnego. Konieczne jest podpisanie umowy przez wszystkich właścicieli lokali.
Umowa określająca sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną może powierzać zarząd osobie fizycznej lub prawnej, ale może także dotyczyć kwestii podziału kosztów utrzymania nieruchomości pomiędzy właścicieli lub innych spraw związanych z funkcjonowaniem nieruchomości.
Zmiana ustalonego w umowie zawartej w formie aktu notarialnego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.
Sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną określony w umowie podlega wpisowi do księgi wieczystej (także każda zmiana tych zasad). W razie nieujawnienia domniemywa się, że sposób zarządu wynika z ustawy o własności lokali.
ZARZĄD PRZYMUSOWY
Podstawę prawną powołania przez sąd zarządu przymusowego stanowi – dla wspólnot małych, w których zarząd sprawowany jest na podstawie kodeksu cywilnego art. 203 tego kodeksu, natomiast dla wspólnot dużych – art. 26 ustawy o własności lokali.
Wspólnoty małe
Każdy właściciel lokalu może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządy, jeśli zachodzi jedna z następujących okoliczności:
- Nie można podejmować czynności zwykłego zarządu, do podjęcia, których wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli ze względu na utrzymujące się stałe konflikty,
- Jeśli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu,
- Jeśli większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość
Sąd może ustanowić zarządcą jednego ze współwłaścicieli lub osobę trzecią. Wykluczone jest natomiast ustanowienie przez sąd przymusowego zarządu wieloosobowego.
Jeśli ustanie sytuacja konfliktowa we wspólnocie i odpadnie podstawa dalszego trwania zarządu przymusowego, sąd uchyla zarząd.
Postępowanie o ustanowienie i uchylenie zarządu przymusowego toczy się w trybie nieprocesowym na wniosek współwłaściciela.
Zarządca ustanowiony przez sąd ma prawo podejmować wszystkie czynności zwykłego zarządu samodzielnie. Nie musi uzyskiwać zgody większości właścicieli (wspólnota jest przecież w konflikcie) ani sądu.
Natomiast w sprawach przekraczających zwykły zarząd ma obowiązek uzyskać zgodę wszystkich właścicieli, a jeśli jej nie uzyska, zgodę sądu.
Czynności zachowawczych, ze względu na ich charakter, może dokonywać zarówno zarządca sądowy jak i każdy ze współwłaścicieli.
Wspólnoty duże
W dużych wspólnotach każdy ze współwłaścicieli ma prawo wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego, jeśli zachodzi jedna z następujących okoliczności:
- Zarząd nie został powołany (należy rozumieć, że bezskuteczne okazały się próby jego powołania)
- Powołany zarząd nie wypełnia swoich obowiązków
- Powołany zarząd narusza zasady prawidłowej gospodarki
Sąd wyznaczając zarządcę przymusowego określa jego uprawnienia oraz należne mu wynagrodzenie, odwołuje go, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
Niewypełnienie obowiązków przez Zarząd lub naruszanie zasad prawidłowej gospodarki może oznaczać np. niewykonywanie uchwał właścicieli lokali, naruszanie postanowień umowy o zarządzanie, zaniedbywanie obowiązku utrzymania nieruchomości w należytym stanie (brak napraw, konserwacji), nie mówiąc już o łamaniu prawa.
●► Relacje pomiędzy Zarządem a zarządcą nieruchomości
Wybrany przez wspólnotę Zarząd może swoje obowiązki wykonywać bezpośrednio, ale może też zlecić na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością podmiotowi z zewnątrz.
Zarządca, który zawodowo wypełnia te czynności, musi posiadać licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami.
●► Czynności przekraczające zwykły zarząd
Za czynności zwykłego zarządu można uznać wszystkie sprawy związane z bieżącą działalnością wspólnoty mieszkaniowej, przykładowo: zawieranie umów na dostawę mediów, wywóz odpadów, utrzymywanie czystości posesji, wykonywanie bieżących napraw i konserwacji, realizacja remontów wynikających z planu gospodarczego, dochodzenie należności od właścicieli lokali z tytułu kosztów zarządzania nieruchomością wspólną, realizacja uchwał właścicieli lokali.
Ustawa o własności lokali podaje przykładowe czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (w szczególności):
- Ustalenie wynagrodzenia Zarządu,
- Przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
- Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
- Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
- Udzielenie zgody na nadbudowę, przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wynikających stąd wysokości udziałów,
- Udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności,
- Dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
- Nabycie nieruchomości,
- Wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi lokalu, jeśli zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub rażąco narusza porządek domowy albo swoim zachowaniem utrudnia korzystanie przez innych właścicieli ze swoich lokali lub z nieruchomości wspólnej,
- Ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli, co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną
- Udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej
- Określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez Zarząd ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
●► Uchwały właścicieli lokali
Ustawa o własności lokali przewiduje, że właściciele lokali będą podejmowali decyzje dotyczące wspólnej nieruchomości w formie uchwał.
Właściciele lokali podejmują uchwały w następujący sposób:
- Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej
- W drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd
- Częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów
Uchwały zapadają z zasady większością głosów właścicieli lokali liczoną wg udziałów w nieruchomości wspólnej. Ustawa przewiduje jednak odstępstwa od tej generalnej zasady.
Właściciele lokali mogą postanowić (podejmując uchwałę większością głosów liczoną wg udziałów lub w zawartej umowie), że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos, niezależnie od jego udziału i ilości posiadanych lokali.
Większość głosów oznacza nie większość obecną na zebraniu (w ustawie o własności lokali nie ma wymogu określonego quorum), ale większość właścicieli liczoną w odniesieniu do wszystkich właścicieli lokali w nieruchomości.
Oznacza to, że o tym, czy uchwała została skutecznie podjęta decyduje fakt głosowania na nią większości wszystkich właścicieli liczoną wg udziałów lub wg zasady „jeden właściciel – jeden głos”, jeśli tak postanowiono, niezależnie od tego ilu właścicieli uczestniczyło w zebraniu.
Zgodnie z istotą współwłasności regułą jest głosowanie wg udziałów poszczególnych właścicieli lokali we współwłasności. Ustawa przewiduje możliwość podjęcia w tym trybie decyzji przez właścicieli lokali o innym sposobie liczenia głosów (jeden właściciel – jeden głos). Wprowadza także obowiązek głosowania wg zasady „jeden właściciel – jeden głos” na żądanie właścicieli, których łączny udział wynosi, co najmniej 1/5 (20%), jeśli większość udziałów należy do jednego właściciela lub suma udziałów w nieruchomości nie jest równa jeden.
Takie rozstrzygnięcie wprowadza ochronę mniejszości przed dyktatem większościowego właściciela oraz umożliwia podejmowanie decyzji w tych nieruchomościach, w których stosunki własnościowe są źle uregulowane.
Uchwały podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów
Ten tryb głosowania może przeprowadzić tylko Zarząd Wspólnoty i o jego wyniku jest obowiązany na piśmie powiadomić wszystkich właścicieli lokali. Procedura ta jest konieczna także w przypadku głosowania częściowo na zebraniu i częściowo tzw. „obiegiem”.
Zaskarżenie uchwały
Każdy właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć uchwałę właścicieli lokali do sądu, jeśli wg skarżącego zachodzi jedna z następujących przesłanek:
- Uchwała jest niezgodna z prawem lub umową właścicieli lokali
- Narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną
- W inny sposób narusza interesy wnoszącego powództwo
Zaskarżenie uchwały musi nastąpić w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lub 6 tygodni od dnia powiadomienia zainteresowanego o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów
Należy podkreślić, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba, że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
●► Zebrania właścicieli lokali
Zebrania właścicieli obowiązkowo muszą odbywać się, co najmniej raz w roku. Zebrania te tzw. corocznie są konieczne, aby zapewnić właścicielom możliwość podejmowania decyzji w sprawach nieruchomości wspólnych przekraczających zwykły zarząd oraz możliwość oceny pracy Zarządu.
Do spraw, które powinny być rozpatrywane na corocznym zebraniu należą:
- Uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu
- Ocena pracy Zarządu
- Sprawozdanie Zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium
Zebranie coroczne powinno być zwołane w pierwszym kwartale każdego roku i jeśli Zarząd tego nie uczyni każdy właściciel ma prawo zwołać to zebranie.
Zebrania właścicieli mogą odbywać się także w innych sprawach:
- W razie potrzeby (inicjatywa należy do Zarządu)
- Na wniosek właścicieli lokali dysponujących, co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej
Każde zebranie właścicieli, niezależnie z czyjej inicjatywy, zwołuje Zarząd wspólnoty lub zarządca. Jedynym wyjątkiem od tej reguły jest prawo przysługujące każdemu właścicielowi do zwołania corocznego zebrania, jeśli w pierwszym kwartale roku zarząd tego nie uczyni.
Zwołanie zebrania właścicieli lokali
Zarząd lub zarządca powinien każdego właściciela lokali zawiadomić na piśmie o zebraniu właścicieli lokali najpóźniej na 7 dni przed planowanym terminem.
W zawiadomieniu należy podać: dzień, godzinę, miejsce, porządek obrad, a w przypadku planowanej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, wskazać treść zmiany. Jeśli właściciele nie zostali pisemnie powiadomieni o zebraniu w sposób wyżej opisany, zebranie nie jest ważnie zwołane i nie mogą być na nim podejmowane uchwały.
Pełnomocnictwo
Właściciel lokalu ma prawo udzielić pełnomocnictwa innej osobie, która w jego imieniu i na jego rzecz będzie podejmowała decyzje związane z nieruchomością wspólną. Pełnomocnik może zastępować właściciela na zebraniu wspólnoty i głosować uchwały.
Pełnomocnictwo do takich czynności podlega ogólnym przepisom kodeksu cywilnego, może być udzielone w dowolnej formie – ustnie lub pisemnie, w sposób wyraźny.
Należy pamiętać, że do ważności niektórych czynności wymagana jest forma szczególna, która musi być zachowana także przy udzielaniu pełnomocnictwa.
Taką czynnością jest np. zbycie nieruchomości, które dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego. W tej również formie – aktu notarialnego – musi być udzielone pełnomocnictwo do dokonania tej czynności.
●► Odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej
Odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa, a więc ogół właścicieli lokali, bez ograniczeń, z tym, że każdy z nich w części proporcjonalnej do wielkości jego udziału.
Oznacza to, że wierzyciel wspólnoty może od niej dochodzić całej wierzytelności bez względu na jej wysokość, jednakże od poszczególnych właścicieli będzie mógł żądać i egzekwować swoją należność tylko w częściach proporcjonalnych do ich udziałów w nieruchomości wspólnej (solidarność „ułomna”)
Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za zobowiązania zaciągnięte w jej imieniu, a więc także za zobowiązania zaciągnięte przez Zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną.
Należy pamiętać, że odpowiedzialność wspólnoty za zobowiązania dotyczy także zobowiązań zaciągniętych przez Zarząd w sposób niegospodarny lub niepotrzebnie. Nie pozbawia to jednak prawa właścicieli do dochodzenia odszkodowania od Zarządu za powstałe nadużycia.
Odpowiedzialność właściciela lokalu wobec wspólnoty
Jednym z podstawowych obowiązków właściciela lokalu jest partycypowanie, proporcjonalne do posiadanego udziału, w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Właściciel jest zobowiązany na poczet tych kosztów wnosić comiesięczne zaliczki.
Długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat może być przesłanką do podjęcia przez pozostałych właścicieli uchwały o wszczęciu procesu z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu zadłużonego właściciela.
Zaleganie z zapłatą należnych opłat trzeba rozumieć jako zaleganie z opłatami bieżącymi, które winny być uiszczane do 10 każdego miesiąca jak i z opłatami wyrównawczymi, związanymi ze wzrostem kosztów zarządu.
Wskazówką do interpretacji pojęcia „długotrwale zalega” mogą być uregulowania odnoszące się do wypowiedzenia najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Jeśli bowiem w przypadku najmu zaleganie w należnych opłatach ponad trzy pełne okresy płatności jest podstawą dla właściciela do wypowiedzenia najmu, to również interes wspólnoty mieszkaniowej nie powinien być słabiej chroniony niż wynajmującego.
Wobec powyższego można przyjąć, że zaleganie przez właściciela lokalu z zapłatą zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną przez trzy pełne okresy płatności uzasadnia podjęcie przez wspólnotę starań o wykluczeniu go ze wspólnoty.
Należy zauważyć, że ustawa mówi o „zaleganiu” a nie „zwłoce”, wobec czego chodzi o każde opóźnienie, nie tylko zawinione.
Wspólnota mieszkaniowa bez względu na wysokość należności ma prawo dochodzić ich zapłaty od właściciela lokalu w postępowaniu upominawczym (nieprocesowym). Wszczęcie takiego postępowania a nawet uzyskanie nakazu zapłaty nie stoi na przeszkodzie w wytoczeniu powództwa o nakaz sprzedaży lokalu.
Wystąpienie przez wspólnotę z powództwem o nakaz sprzedaży lokalu może także nastąpić z powodu naruszania przez właściciela w sposób uporczywy i rażący obowiązującego porządku domowego lub innego dokuczliwego utrudniania w korzystaniu przez innych właścicieli z ich lokali lub nieruchomości wspólnej.
Należy zważyć, że właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za zachowanie innych osób, którym oddał swój lokal do używania – zarówno domowników jak i innych osób.
Naruszanie porządku domowego może oznaczać np. hałasy, gromadzenie odpadów lub materiałów niebezpiecznych, zapachy, wstrząsy, zachowania przeciw moralności i poczuciu estetyki.
Utrudnienia w korzystaniu przez innych właścicieli ze współwłasności dotyczyć może takich zachowań jak np. uniemożliwianie wstępu do pomieszczeń wspólnych (piwnice, strych), samowolne zajmowanie wyłącznie do własnych celów części powierzchni wspólnej (klatka schodowa, korytarze).
|
Jak funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa 